Podatek od nieruchomości za części wspólne od członków wspólnot mieszkaniowych.
Nadszedł Nowy Rok, większość z nas patrzy z nadzieją w przyszłość, przecież nowy rok ma być lepszy od lat minionych. Jednak fiskus jest nieubłagany i z początkiem roku zaczyna żądać byśmy spełnili swoje obowiązki podatkowe. Najszybciej w tym względzie działają chyba gminy, bo już w styczniu odwiedza nas kurier z informacją o wymiarze podatku od nieruchomości. Wypełnienie samego formularza nie powinno być trudne, jednak jak potwierdza moja praktyka w obsłudze wspólnot mieszkaniowych, wielu członków wspólnot ma kłopot z ustaleniem danych koniecznych do wyliczenia kwoty podatku.
Podatek od powierzchni, ale jakiej?
Od lat wspomina się w naszym kraju o wprowadzeniu podatku od wartości nieruchomości, jest to jednak temat którego lęka się każdy rząd, obecnie więc podatek od nieruchomości naliczany jest od powierzchni użytkowej, nie zaś od wartości (za wyjątkiem budowli w niektórych sytuacjach). I tutaj pojawia się pierwszy z problemów dla członków wspólnot mieszkaniowych.
Większość członków wspólnot mieszkaniowych w deklaracji/informacji składanej w urzędzie gminy deklaruje jedynie powierzchnię użytkową własnego lokalu (to zazwyczaj jest znane z aktu notarialnego nabycia), ale pomija wielkość gruntu i części wspólnych. Tymczasem wg ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawą opodatkowania nie jest tylko powierzchnia lokalu. Ustawa wskazuje że opodatkowane są grunty oraz budynki lub ich części. Warto zatem przypomnieć, że dla potrzeb podatku od nieruchomości, powierzchnię użytkową budynku lub jego części zdefiniowano jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Dla członka wspólnoty oznacza to, że w deklaracji/informacji składanej dla potrzeb podatku powinien on wskazać także powierzchnię gruntu na którym posadowiony jest budynek wspólnoty oraz powierzchnię wspólną np. korytarzy, przedsionków, wiatrołapów, hal garażowych (jeśli nie stanowią wyodrębnionych lokali).
Oczywiście, skoro ustawodawca zwolnił z podatku powierzchnię klatek schodowych to w przypadku niektórych budynków kłopotliwe może być ustalenie, czy dana powierzchnia jest elementem klatki schodowej, czy może jest to już korytarz. Co robić w takiej sytuacji? Ja kieruję się zdroworozsądkowym podejściem, wykluczenie z opodatkowanie powierzchni klatek schodowych i szybów windowych wskazuje, że ustawodawca uznał za zasadne zwolnić z podatku od nieruchomości te powierzchnie które służą do przemieszczania się w pionie, jeśli więc budynek ma układ funkcjonalny wymagający korytarzy do komunikacji poziomej na poszczególnych kondygnacjach to sądzę, że winny one być opodatkowane.
Niech zapłaci wspólnota
Skoro więc powinno się opłacać podatek od nieruchomości także od gruntu i części wspólnych to członkowie wspólnot często ulegają pokusie by obowiązek w tym zakresie przenieść na wspólnotę mieszkaniową (w praktyce żądając złożenia deklaracji/informacji przez zarząd wspólnoty lub zarządcę). Spotkałem się też z taką sugestią ze strony urzędu gminy. Jednak sprawę rozstrzyga art. 3 ust. 5 ustawy, bowiem wg niego jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Jak więc to zrobić?
Wypełnienie deklaracji/informacji o podatku od nieruchomości nie jest więc tak proste jak się wydaje, często też sami urzędnicy nieco nieprecyzyjnie informują mieszkańców . Zapewne łatwiej by było, gdyby to wspólnoty mieszkaniowe składały deklaracje i dokonywały płatności za swoich członków (dla urzędników to mniej dokumentów i łatwiejsza windykacja).
Do poprawnego wypełnienia deklaracji/informacji na podatek od nieruchomości członek wspólnoty musi więc znać powierzchnię swojego lokalu (za nią zapłaci w całości), powierzchnię gruntu oraz powierzchnię użytkową części budynku stanowiących współwłasność czyli tzw. nieruchomość wspólną (za nie płaci tylko w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości).