Pokrótce, dla zainteresowanych przedstawiamy podstawy, o co tak naprawdę w praktyce chodzi z tymi świadectwami charakterystyki energetycznej.
Od kiedy wprowadzono obowiązkowe świadectwa charakterystyki energetycznej dla transakcji na rynku nieruchomości obserwujemy jak funkcjonują one w praktyce w świadomości odbiorców, ale też części pośredników w obrocie nieruchomościami i innych osób zajmujących się zawodowo nieruchomościami. Okazuje się, że dla wielu osób jest to tylko kolejny dokument konieczny do pozyskania, by sprzedać lub wynająć mieszkanie, dokument w praktyce nie jest analizowany, nabywcy (najemcy) nie analizują jego treści. I trochę się nie ma czemu dziwić, skoro wraz ze wprowadzaniem obowiązku nie było szerokiej akcji informacyjnej. Prowadzę czasem wykłady na kursach dla pośredników lub zarządców nieruchomości, często nawet oni nie wiedzą nic o świadectwach, które często przecież pozyskują. Nie chodzi wcale o wiedzę tajemną osób sporządzających świadectwa ale o podstawy jak świadectwa interpretować.
Dlatego pokrótce, dla zainteresowanych przedstawimy podstawy, bo optymistycznie liczymy, że jednak wiele osób jest zainteresowana tym o co tak naprawdę chodzi z tymi świadectwami charakterystyki energetycznej w praktyce.
To, że ceny energii są coraz droższe (przez ceny źródeł kopalnych, drogie technologie ekologicznego pozyskiwania energii, opłaty za emisję) to widać w domowych budżetach, i nie zapowiada się by miało się to szybko zmienić na lepsze. Jeszcze 15 lat temu zupełnie inne były proporcje kosztów utrzymania mieszkania, bo koszty eksploatacji budynków (serwisy, sprzątanie, administracja itp.) oraz remonty stanowiły większą część składników opłat, dziś zaś większa część opłat to media, a szczególnie te związane z energią (ogrzewanie, woda ciepła, gaz i energia), proporcje wyraźnie się zmieniły. Świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokali mają być elementem zarządzania zasobami energii poprzez wskazywanie tych lokali w których zapotrzebowanie jest szczególnie wysokie. I nie bądźmy naiwni, u nas będzie tak samo jak w Europie, będzie „kij i marchewka”, najpierw będzie marchewka potem będzie kij. Marchewka to dotacje, programy rządowe i samorządowe do wymiany nieefektywnych źródeł ciepła, do poprawy izolacji termicznej budynków itp., potem będzie kij tj. dodatkowe opłaty, podatki lub zakazy. Przykładowo we Francji wprowadza się już zakazy obrotu nieruchomościami o niekorzystnych współczynnikach zapotrzebowania na energię (klasa G, o których niżej), więc taki francuski właściciel będzie miał do wyboru albo ponieść nakłady na remont (skutkujący poprawą współczynników dla budynku) albo wyburzenie budynku i ewentualne pobudowanie nowego (oczywiście bardziej energooszczędnego).
Jak więc praktyce typowy Kowalski może intepretować świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, które powiedzmy sobie szczerze nie jest zbyt przyjazne dla odbiorcy. W świadectwie jest kilka współczynników kalkulowanych na podstawie rozwiązań technicznych lokalu (takich jak izolacje, źródła energii itp.) Kluczowy jest wskaźnik EP.
EP to wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej, informuje on o zapotrzebowaniu na energię potrzebną do ogrzewania, grzania wody, chłodzenia, oświetlenia oraz wentylacji. Wskaźnik EP podawany jest w kWh/(m2·rok), innymi słowy wskaźnik EP w prosty sposób przedstawia roczne zapotrzebowanie lokalu na nieodnawialną energię pierwotną w odniesieniu do metra kwadratowego jego powierzchni. Już sama ta definicja pokazuje, że przy porównaniu dwóch lokali o tej samej powierzchni tym co je może różnić to zapotrzebowanie na energię pierwotną w wyrażone kWh (w kilowatogodzinach), a jak wiemy każdy kWh kosztuje! I to coraz więcej. Stąd prosty wniosek, że im wyższy współczynnik tym gorzej. Na świadectwach (w ich aktualnej wersji) pokazane jest to graficznie (w poniższym przykładzie wskaźnik EP około 140 kWh/(m2·rok).
Jakie są wartości odniesienia? Nowe wzory świadectw.
Ta dość nieprzyjazna forma dotychczasowych świadectw została zauważona, i w Ministerstwie Rozwoju i Technologii od lipca procedowana jest zmiana która m.in. dotyczy klas charakterystyki energetycznej. Wprowadzone mają być (od 2026 roku) klasy charakterystyki energetycznej w skali od A+ do G, podobnie jak znane nam już klasy energetyczne w sprzęcie AGD. Projekt rozporządzenia jest wynikiem dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) z kwietnia 2024 r. dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Dla różnych typów budynków wprowadza się klasy zależne właśnie od wielkości EP.
W praktyce może to pomóc nie tylko w ocenie kosztów koniecznych do poniesienia by komfortowo korzystać z energii w lokalach, ale też do podjęcia decyzji o zakupie (najęciu) lokalu, w myśl zasady, że wyższe koszty utrzymania wpływają negatywnie na skłonność do zakupu (najęcia) mieszkania. Kiedy mieszkanie jest drogie w utrzymaniu to rozsądny kupujący (najemca) nie będzie skłonny do zakupu (najęcia) po tej samej cenie co podobny lokal o lepszym (niższym) współczynniku EP (wyższej klasie charakterystyki). A to wpływać może na wartość mieszkania.
Już obecnie robi się analizy wpływu zapotrzebowania na energię w lokalu na poziom cen i wartość lokalu, nie ma jeszcze wielu danych krajowych, jednak od czasu do czasu można znaleźć ciekawe wiadomości na ten temat z innych rynków, w Berlinie po analizie cen za mieszkania i porównaniu ich z danymi o wartości zapotrzebowania na energię zaobserwowano wyraźny związek. Im gorsza klasa (wyższy wskaźnik EP) tym niższa wartość lokalu.
I na koniec podpowiadamy, że Ministerstwo udostępnia online wykaz sporządzonych świadectw gdzie podawany jest wskaźnik EP dla lokali, można w wyszukiwarce odnaleźć lokal po adresie. Jak wiele jest do zrobienia w zakresie poprawy charakterystyki energetycznej lokali pokazują ujawnione tam współczynniki, przykładowo na poznańskich Naramowicach gdzie dominuje nowa zabudowa blokowa sprzed kilku zaledwie lat, większość wskaźników wynosi 50-70 kWh/(m2·rok) czyli są to klasy A lub B – całkiem nieźle, ale już na osiedlach wielkopłytowych, gdzie inna była technologia budowy np. na naramowickim os. Łokietka większość wskaźników EP zawiera się w przedziale 90-130 EP kWh/(m2·rok) , czyli klasy D, E , F, a smutny rekord to EP równe 216 kWh/(m2·rok), we Francji właściciel takiego lokalu w roku 2025 już by go nie wynajął (wynajem wszystkich mieszkań klasy energetycznej G będzie zakazany), a od 2028 roku zakazem objęte zostaną również mieszkania o klasie energetycznej F, a od roku 2034 zakaz będzie obowiązywał również w przypadku obiektów o charakterystyce energetycznej E.
Warto zatem przy zakupie lokalu zwracać świadomie uwagę na świadectwa charakterystyki energetycznej i ich treść.
inż. Maciej Wełnicki
rzeczoznawca majątkowy
zarządca nieruchomości
pośrednik w obrocie nieruchomościami